۱۷۶

علائم اختصاری

۱۸۱

فهرست منابع

۱۸۲

چکیده انگلیسی

۱۸۷

عنوان به زبان انگلیسی

۱۸۸

چکیده:
براساس قاعده فقهی، تسلیط و مادۀ ۳۰ قانون مدنی، مالک در ملک خود حق هر گونه تصرف اعم از مادی و حقوقی را دارد. دامنۀ تصرفات مالک بستگی به نوع تصرف و چگونگی تصرف خود دارد. بعضاً دامنۀ این تصرفات مالک باعث ورود زیان و ضرر به همسایگان می شود، قاعده لاضرر در این موارد بر قاعده تسلیط چیره می شود، و جلو ضرر احتمالی را می گیرد. که این خود باعث تحدید مالکیت مالکان می شود. مالک فقط با این اعمال محدود نمی شود. بلکه با توجه به افزایش جمعیت، رشد شتابان شهر نشینی، هجوم نیروهای کار روستایی به شهرها، استقرار واحدهای صنعتی در حاشیه شهرها، گسترش روز افزون شهرها، شهرک ها، خیابان ها، جاده ها، فضاهای سبز، اماکن عمومی، بهداشتی و درمانی، خدمات عمومی، تصرف و تملک املاک مالکان توسط دستگاه های اجرایی بعنوان یک ضرورت اجتماعی چهره خود را نمایان ساخته است. لذا دستگاه های اجرایی از جمله آنها شهرداری ها در تملک املاک و نحوۀ خرید و تصرف این گونه املاک، بعضاً با سوء استفاده از اختیارات قانونی که دارند، باعث تضییع حقوق مالکانه می شوند. حتی بعضاً علاوه بر تحدید مالکیت، موجب سلب مالکیت مالکان نیز می شوند. که خود گویایی بی عدالتی و اجحاف بر مردم در این موارد می باشد. از طرفی دیگر قانونگذار با وضع پاره ای از مقررات خود نیز موجب تحدید مالکیت مالکان می شود. از جمله این مقررات قانون حفظ اراضی کاربری زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۷۴ و اصلاحات ۱۳۸۵می باشد. تعیین و تغییر کاربری مقوله ای است که به لحاظ ارتباط آن با حقوق عمومی می تواند بعضاً مورد سوء استفاده دستگاه های اجرایی قرار گیرد. و مآلاً به تضییع حقوق مالکانه اشخاص منجر شود، که کثرت و تعدد دعاوی قضایی در دیوان عدالت اداری مؤید این مضاعف پرداختن به شرایط و آثار تعیین و تغییر کاربری از نظر حقوقی موضوعی است که ضرورت آن غیر قابل انکار است و سعی خواهد شد تا حد امکان زوایایی مبهم قضیه مورد نقد و تجزیه و تحلیل قرار گیرد و به این سئوال پاسخ داده شود که در حقوق ایران جایگاه کاربری اراضی و املاک در تحدید مالکیت چه جایگاه و نقشی دارد.
کلید واژگان: حقوق مالکانه، تغییر کاربری، حفظ کاربری، زمین بایر، زمین دائر
مقدمه
همانطوریکه می دانیم با توجه به حدیث نبوی « الناس مسلطون علی اموالهم» و مادۀ ۳۰ قانون مدنی و استنباط قاعده تسلیط اشخاص برمال خود حق هرگونه تصرف و دخل و بهره برداری و استفاده دارند. اما با پیشرفت جوامع بشری و علم و تکنولوژی و شهرسازی و تعریض خیابانها و اختصاص اراضی افراد برای استفاده فضای سبز و پارکها و شهربازی ها و …معنای مالکیت که کاملترین حقی است که انسان می تواند داشته باشد.محدود می شود و مثل سابق نمی تواند، از آن حق عینی مطلق خود که همان مالکیت به معنای اخص است، استفاده کند و تمام دولتها برای رفاه عموم و جامعه بهتر و همچنین با افزایش جمعیت و بالا رفتن نیازهای عمومی ضرورت وجود قواعد و مقررات مربوط به سلب مالکیت جهت کارهای شهرسازی و عمرانی و تأمین مسکن و همچنین برنامه ریزی در این امور بیشتر احساس می شود، چرا که برنامه ریزی در امر مسکن و شهرسازی از پیچیده ترین گونه های برنامه ریزی در جوامع کنونی دنیا و به خصوص در جهان سوم است. و همۀ این موارد باعث تغییر کاربری اراضی و ملک مالک یا مالکین می شود، و مالکیت مالک را در ملک خود محدود می کند. در این خصوص برای محدود کردن هرچه بیشتر حق مالکیت افراد قوانینی از جمله قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب ۲۹/۸/۱۳۶۷ و متن تلفیق شدۀ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴ و اصلاحیه بعدی آن مصوب ۱/۸/۱۳۸۵ و آراء وحدت رویه در این خصوص و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷ و لایحۀ قانونی نحوۀ خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی دولت و قانون نحوۀ تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۸۰ به تصویب رسده، که با توجه به ارتباط موضوع با جنبه های مختلف حقوقی وهمچنین دخالت عوامل اجرایی در نحوۀ تفسیر و اعمال قوانین مورد اشاره، پرداختن به موضوع در قالب یک طرح جامع پژوهشی یک ضرورت جدی است. وهمچنین با توجه به موضوع پایان نامه در این تحقیق در خصوص مالکیت و حقوق مالکانه و تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها و طرح تقصیلی املاک و طرح جامع بعنوان عاملهای تحدید مالکیت بحث خواهد شد.

(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

اهمیت و ضرورت موضوع: از آنجای که قاعده تسلیط و مستنبط از آن مادۀ ۳۰ قانون مدنی هرکس می تواند هرگونه تصرفی را درمال خود انجام دهد و این قاعده فقهی شخص مالک را در هرگونه استفاده از ملک را برای مالک آزاد گذاشته است. از طرفی قاعدۀ لاضرر و لا اضرار فی الاسلام داریم که تاحدی حدود مالکیت افراد را محدود می کند. اما حال با توجه به پیشرفت روز افزون جامعه بشری و شهرسازی و ایجاد فضای سبز برای زندگی بهتر و فراهم نمودن رفاه عموم و استفاده بهینه از اراضی و زمینهای تحت مالکیت افراد جهت این گونه موارد هرچند خود مالک نیز از عموم جامعه است و از آن طرح های عمومی استفاده می کند، اما بایستی دانست تا چه حد و مرزی مالکیتش محدود می شود و آیا این محدود کردن ها تا چه اندازه ای زیان و ضرر به مالک می رساند و آیا بهای پرداختی اراضی جهت استفاده این موارد تمام خسارتها و نیازهای مالک را برآورد می کند یا خیر؟ و در صورتیکه بالفرض بین مالک و شهرداری توافقی صورت نگیرد و بالاجبار بایستی مالک بهای زمین را دریافت کند و رفع تصرف نموده و ملک را تحویل شهرداری نماید، آیا این با عدالت اسلامی تطابق دارد یا خیر؟ اما در جاهای که اصلاً رفاه عموم وجود ندارد، تغییر کاربری از جمله دیوارکشی اراضی کشاورزی و باغ ها و … بایستی شخص مالک هزینه های به شهرداری پرداخت کند، (لایحۀ قانونی نحوۀ خرید و تملک اراضی و املاک مصوب ۱۷/۸/۱۳۵۸) و یا محدود کردن مالک از اعطای امتیاز آب و برق و گاز و… و اهمیت این مطلب در جای دارای ارزش است که دولت علاوه بر نیازهای عموم جامعه نیازهای خود مالک را نیز مدنظر داشته باشد و تا جای که امکان دارد به مالک هیچ گونه زیان و خسارتی وارد نشود.
اهداف این تحقیق: آشنایی با تحدید مالکیت و محدود کردن مالک در ملک خود و بررسی نقش کاربری به عنوان عامل تحدید مالکیت در حقوق ایران است. نحوۀ تعامل دولت با مالکین هنگام اجرای طرح های عمومی موضوعی است، که تعیین آن از اهداف اصلی این تحقیق به نحو مفصل بررسی خواهد شد.
فرضیات و سئولات مربوط به تحقیق:

• درجایی که طرح عمومی دارای توجیه قانونی باشد رضایت مالک تأثیری در قضیه ندارد.

• درحوزۀ قانونگذاری آثار مترتب برکاربری غیر از آثاری است در عمل براین موضوع از سوی نهادهای اجرایی بار می گردد.

• شهرداری ها در قبال تغییر کاربری طرح های عمومی از نظر حقوقی مجاز به اخذ عوارض نیستند.

سئولات تحقیق:

• پیش بینی طرح های عمومی برای رفاه عموم تا چه اندازه ای به اذن و رضای مالک بستگی دارد؟

• آیا تعیین کاربری املاک در حقوق ایران در حوزه قانونگذاری و عمل تابع نتایج واحدی است؟

• آیا شهرداری ها در قبال تغییرکاربری املاک مجاز به اخذ عوارض هستند؟

در این تحقیق سعی خواهد شد موضوع را با معیارهای قانونی و مقررات مربوطه مورد بررسی قرار داد. هرچند که بعضی از این مقررات خود بیان کننده تحدید یا سلب حقوق مالکانه می باشند، اما می توان با اخذ رضایت مالک و احترام به حقوق وی در خصوص موضوع طرح، به نحو مسالمت امیزتری برخورد کرد.در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۷۴ و اصلاحات ۱۳۸۵، حتی مالکان نمی توانند در ملک خود به اندازۀ یک متر مربع تغییر کاربری انجام دهند. سئوالی که مطرح می شود این است که در موردی که مالک بخواهد در زمین کشاورزی یا باغی خود که در آن قسمت هیچ گونه استفاده ای ندارد. نه در آن کشتی هست و نه درختی، اگر بنای برای استراحتگاه خود و خانواده اش، یا برای انبار وسایل و ابزار و آلات کشاورزی، و ایجاد فضای امن، بسازد آیا بازهم طبق این قانون جرمی مرتکب شده است یا در این گونه موارد قانون به نفع متهم تفسیر می شود؟ لذا آنچه حاصل می شود، این است که این قانون هم در محدود کردن مالک در ملک خودش تأثیر بسزای دارد. در این خصوص در مبحث ششم فصل سوم، نگرشی بر آراء وحدت رویه قضایی مرتبط با تغییر کاربری اراضی را بیان کرده ایم.
قابل ذکر است روش تحقیق، روش کتابخانه ای است که با بهره گرفتن از تحقیقات صورت گرفته توسط حقوقدانان و قوانین مربوطه نگاشته خواهد شد.
فصل اول
قواعد حاکم بر حقوق مالکیت
مبحث اول : تعریف مالکیت
در قانون هیچ تعریفی از مالکیت نشده است و فقط از استنباط مواد قانونی می توان تعریف مالکیت را درحقوق ایران یافت،اما در فقه هم نیز تعریف واحدی از مالکیت نشده است.که درگفتار اول به تعریف مالکیت براساس نظریات فقه ها پرداخته و در گفتار دوم براساس استنباط از مواد قانونی به تعریف مالکیت می پردازیم.
گفتار اول : تعریف فقهی مالکیت